惠州商业项目初步策划方案（doc 99）

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一、项目分析与评价
（1）总体策划思路
1.全面把握有的放矢：项目的成功开发与营销都是建立在对目标客户群需求的分析之上所以首前要了解目标客户群是谁（即房子建好了买给谁）他们需要什么样的产品在此基础之上然后再对项目物业进行最优的设计与组合不求最好而求最合适
2.清晰定位分期开发：经过现场勘察之后本人对项目的资源优势和劣势进行判断与整合发现该项目（特别是农贸市场部分）在该地域有很大的需求但人气不旺没有人气那么商业部分就做不起来从而严重影响项目的投资回报率那就不妨先把农贸市场建立起来而后建成的酒店商业部分和公寓部分就跟着升值从而实现最优开发模式与项目自身进行完美对接
3.租售并举快速收益：整个项目的建筑形式和当地的经济水平客观上加大了销售难度即使是在定位有充足推广价值的情况下仍然无法确保所有物业一定销售成功因此我们必须以快速收益为目标前期要以租带售租售并举这样既可以提升资金回笼套现速度又可以快速提升人气
（2）、整体规划的调整意见
建议原则
◎“主题性”原则
◎“互动式”原则
◎“开拓、创新”原则
◎“可持续发展”原则
◎整体性、战略性原则
◎效益的最大化原则
（3）、项目策略总建议：
1.功能性卖点：从项目自身挖掘出来卖点在整合营销中体现持久性；
2.非功能性卖点：从项目以外的方面挖掘卖点在营销的各阶段体现出阶段性；
3.卖点的独创性：以差异华竞争为前提做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点；
4.逆向思维与反向思维：能够跳出楼盘谈楼盘跳出卖点谈卖点；
5.策略的整合性：将卖点贯穿整个营销全过程确定了卖点以后推出系统的整合方案
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